O mercado imobiliário brasileiro tem passado por transformações relevantes nos últimos anos, impulsionadas por mudanças normativas, decisões judiciais e movimentos de desburocratização. Nesse contexto, ganha destaque recente entendimento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), exposto no PCA 0001611-12.2023.2.00.0000, que impacta diretamente a dinâmica das transações imobiliárias no país, ao alterar práticas consolidadas do direito notarial e registral.
Ao julgar procedimento de controle administrativo, o CNJ consolidou o entendimento de que é vedada a exigência de certidões negativas de débitos tributários como condição para a formalização de alienações imobiliárias. Tal exigência foi considerada uma forma indireta de coerção estatal para cobrança de tributos, caracterizada como sanção política, em afronta ao posicionamento do Supremo Tribunal Federal (STF)1.
Com isso, cartórios de notas e de registro de imóveis não podem mais condicionar a prática de atos registrais à comprovação de regularidade fiscal do alienante. A medida visa resguardar princípios constitucionais como a livre iniciativa, o direito de propriedade e o devido processo legal.
Sob a perspectiva econômica, a decisão promove significativa desburocratização das transações imobiliárias, contribuindo para maior celeridade e redução de entraves formais. Há, nesse sentido, um estímulo direto à circulação de bens e à dinamização do mercado. Contudo, essa simplificação não ocorre sem custos. A supressão da exigência obrigatória das CNDs desloca o ônus da verificação da regularidade fiscal para o adquirente, que passa a ocupar papel central na análise de riscos do negócio.
Em outras palavras, o modelo anterior cede espaço a um sistema de maior autonomia privada, porém com aumento da responsabilidade individual das partes, especialmente do comprador. Diante desse novo cenário, a due diligence imobiliária passa a ser condição essencial para a mitigação de riscos, exigindo análise minuciosa da situação fiscal, jurídica e registral tanto do imóvel quanto do vendedor.
A apresentação das certidões, continua sendo altamente relevante sob a perspectiva da segurança jurídica, funcionando como mecanismo de transparência e prevenção de litígios futuros. A decisão do CNJ produz, portanto, efeitos ambivalentes no mercado imobiliário: ao mesmo tempo em que contribui para a eficiência econômica, ao reduzir custos de transação e eliminar entraves burocráticos, pode intensificar a exposição a riscos ao permitir a realização de negócios sem a verificação obrigatória de passivos fiscais.
Nesse sentido, a decisão do CNJ representa um marco relevante na evolução do direito registral imobiliário diante das transações imobiliárias. O novo paradigma exige maior cautela dos particulares e sofisticação técnica dos operadores do direito, especialmente no que se refere à análise preventiva de riscos. O cenário que se consolida não é, portanto, de redução da segurança jurídica, mas de sua redefinição: de um modelo baseado em controles estatais prévios para outro centrado na diligência e na responsabilidade das partes envolvidas.
Por fim, vale destacar que a eficácia plena dessa nova diretriz do Conselho Nacional de Justiça depende da superação de barreiras culturais e procedimentais arraigadas no sistema notarial brasileiro. Historicamente, a recepção de decisões com efeitos gerais no país enfrenta certa inércia, e, no caso da dispensa de certidões, é previsível que surja resistência por parte dos cartórios competentes. Esse movimento de cautela decorre, primordialmente, do temor quanto à responsabilização civil e administrativa desses agentes diante de eventuais fraudes que possam macular o negócio jurídico, o que demanda um esforço conjunto para consolidar a segurança jurídica prometida pela desburocratização.
1 CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (Brasil). Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000. Requerente: Espólio de Edi Siliprandi. Requerido: Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná – CGJPR e outros. Brasília, DF, 2025. Disponível em: » CNJ: Procedimento de controle administrativo – Atos notariais e registrais – Exigência de certidões negativas de débitos tributários (federais, estaduais ou municipais) como condição para lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel – Sanção política tributária – Impossibilidade – Precedentes do STF (ADI 394/DF; ARE 914.045-RG; Súmulas 70, 323 e 547) e do CNJ – Exigência configura meio oblíquo de cobrança de tributos, afrontando o devido processo legal, a liberdade econômica e a competência privativa da União para legislar sobre registros públicos (CRFB, art. 22, XXV) – Normas estaduais ou municipais em sentido contrário devem ser revogadas ou declaradas nulas – Admite-se a solicitação de certidões, inclusive positivas, apenas com finalidade informativa, para transparência e segurança do negócio, recaindo sobre os particulares a responsabilidade por eventuais débitos, sem transferência aos delegatários – Recurso administrativo conhecido e desprovido. Blog do 26. Acesso em: 15 maio 2026.
